Il regolamento di condominio

Molti condomini non danno sufficiente importanza al regolamento di condominio, alcuni non lo leggono nemmeno.

Invece, il regolamento di condominio è un documento molto importante e, se si vuole far valere i propri diritti condominiali, occorre leggerlo attentamente.

Il regolamento condominiale è importante perché esso, nel rispetto delle norme inderogabili previste dalla legge, determina l'uso delle parti comuni - i limiti all'uso delle parti esclusive - i criteri di ripartizione delle spese comuni.

Naturalmente, anche nell'applicazione delle disposizioni contenute nel regolamento, si deve usare una certa "elasticità". Infatti talvolta alcuni regolamenti contengono dei divieti piuttosto severi e difficili da rispettare alla lettera. In tal caso, il buon senso dovrebbe sopperire alla severità letterale della norma, che ha pur sempre una benefica funzione deterrente per evitare abusi e violazioni dei diritti altrui.

Nel caso in cui in condominio non esista un regolamento, è importante, per il condominio medesimo, sapere se nel caso esso sia obbligatorio oppure no.

A questo interrogatorio risponde l'art.1138 del codice civile, il quale dispone che “quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci deve essere formato il regolamento”.

Quindi, se i condomini non superano il numero dieci, il regolamento non è obbligatorio. Ciò non toglie, però, che gli interessati possano decidere di disporre ugualmente un regolamento per agevolare la gestione delle parti comuni e la ripartizione delle spese condominiali.

COSA DEVE CONTENERE

Il regolamento condominiale, ai sensi dell'art.1138 del c.c., dovrà contenere:

a) le norme circa l'uso della cose comune;

b) le norme sulla ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino;

c) le norme per la tutela del decoro dell'edificio;

d) le norme relative all'amministrazione.

Oltre all'art.1138 del codice civile, del regolamento di condominio si occupa anche l'art.68 delle norme di attuazione al c.c..

Il predetto art.68 dispone, fra l'altro, che:

a) il regolamento condominiale deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettanti in proprietà esclusiva ai singoli condomini;

b) i valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliate a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio;

c) nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.

Occorre ricordare che la tabella millesimale dei valori delle singole unità immobiliari deve essere approvata all'unanimità. Così come occorre il consenso di tutti i condomini per la sua modifica.

TIPI DI REGOLAMENTO

Esistono due tipi di regolamento condominiale; il regolamento può essere:

a) contrattuale;

b) assembleare.

Si dice "contrattuale" quel regolamento predisposto dall'unico originario proprietario dell'edificio, successivamente divenuto condominio per piani.

Detto regolamento, ove sia richiamato nell'atto di acquisto dei singoli condomini, così da formarne parte integrante, trae la sua forza vincolante, non dal consenso della maggioranza dei condomini, ma dalla volontà negoziale delle parti contraenti, le quali sono libere di fissare i limiti che credono, sia relativamente al diritto esclusivo del condomino acquirente, sia relativamente all'uso delle parti comuni dell'edificio.

Naturalmente nell'ambito dell'anzidetta autonomia negoziale, i condomini possono sottoporre a limitazioni l'esercizio dei poteri e delle facoltà che normalmente caratterizzano il contenuto del diritto di proprietà dei singoli sulle cose comuni.

Si dice "assembleare" quel regolamento approvato dall'assemblea dei condomini. In questo caso, le sue norme non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino risultanti dagli atti di acquisto o dalle convenzioni.

Inoltre, in nessun caso possono derogare le disposizioni di legge (ex art.1138 c.c., comma 4).

Il regolamento assembleare deve essere approvato con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Per quanto riguarda l'iniziativa per la formazione del regolamento condominiale, essa può essere presa da ciascun condomino.

Il consiglio da dare in merito al regolamento di condominio è quello di accertarsi innanzitutto se si tratta di regolamento contrattuale oppure assembleare.

In ogni caso, leggere attentamente ogni riga del regolamento stesso: può essere molto utile per far rispettare i propri diritti, non per presunzione, ma con cognizione di causa.

APPROVAZIONE DEL REGOLAMENTO ASSEMBLEARE

Il regolamento condominiale approvato dall'assemblea deve essere deliberato con l'approvazione di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Quanto sopra è previsto dal combinato disposto del 3° comma dell'art.1138 con il 2° comma dell'art.1136 del codice civile.

Per quanto riguarda l'eventuale impugnazione del regolamento, si ricorda che l'art.1107 dello stesso codice civile stabilisce che:

"Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all'autorità giudiziaria il regolamento entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. L'autorità giudiziaria decide con unica sentenza sulle opposizioni proposte. Decorso il termine sopra indicato, senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti."

LE SANZIONI

Fermo restando il diritto di ogni condominio di chiedere all'amministratore di rispettare e far rispettare le norme del regolamento condominiale, ed eventualmente di chiedere il risarcimento dei danni causati dal suo mancato rispetto, l'art.70 delle disposizioni di attuazione del codice civile dispone che:

"Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a lire cento. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie."

Paradossalmente la sanzione sopra indicata, e cioè "una somma fino a lire cento", non risulta essere mai stata aggiornata da successive norme di legge.

Comunque, il regolamento condominiale potrebbe derogare a detto limite prevedendo una sanzione di importo superiore. Ciò perché tra le norme inderogabili dal regolamento di condominio, di cui all'art. 72 delle disposizioni di attuazione del codice civile, non è indicato l'art.70.; quindi, esso può essere derogato dal regolamento.